Jeszcze niedawno Ostrołęka była jednym z niewielu miast w Polsce, gdzie można było znaleźć mieszkanie za mniej niż 5 000 zł za m². Dziś sprzedaż mieszkań w Ostrołęce wygląda zupełnie inaczej – średnia cena m² przekroczyła 6 000 zł, a w popularnych lokalizacjach dobija do 6 500 zł. Tanie mieszkania na sprzedaż w Ostrołęce pojawiają się coraz rzadziej, a rynek wtórny notuje rekordową liczbę transakcji. Kawalerka w Ostrołęce lub mieszkanie 3-pokojowe? Obie opcje sprzedają się szybciej, niż wielu się spodziewa.
Dlaczego ceny mieszkań w Ostrołęce rosną mimo małej liczby nowych inwestycji
W Ostrołęce ceny mieszkań nie tylko nie spadają, ale sukcesywnie rosną, choć liczba nowych inwestycji deweloperskich pozostaje minimalna. Według danych GUS w 2024 roku do użytku oddano tu zaledwie 146 nowych lokali mieszkalnych, co jest jednym z najniższych wyników wśród miast powiatowych o podobnej wielkości. Tymczasem średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Ostrołęce wzrosła w ostatnich dwóch latach o niemal 28%. Obecnie, jeśli pytacie ile kosztuje m2 mieszkania w Ostrołęce, to na rynku wtórnym musicie się liczyć z ceną rzędu 7 600–8 100 zł/m², natomiast w nowym budownictwie cena oscyluje wokół 8 800 zł/m².
Ten wzrost to efekt nierównowagi między podażą a popytem. Z jednej strony niewielka liczba nowych inwestycji ogranicza możliwość zakupu mieszkań „z pierwszej ręki”, z drugiej – stale rośnie zapotrzebowanie na lokale mieszkalne, zarówno ze strony mieszkańców Ostrołęki, jak i osób napływowych, głównie z sąsiednich powiatów. Ostrołęka pełni funkcję regionalnego ośrodka administracyjnego, gospodarczego i edukacyjnego, co powoduje, że zainteresowanie mieszkaniami nie maleje, mimo wysokich cen.
Kolejnym powodem są rosnące ceny gruntów oraz kosztów budowy. Deweloperzy, nawet jeśli planują nowe projekty, muszą uwzględnić wzrost cen materiałów budowlanych (o ponad 18% rok do roku w latach 2022–2024) oraz kosztów pracy, co przekłada się na coraz wyższe stawki ofertowe.
Tanie mieszkania na sprzedaż w Ostrołęce to już mit – sprawdź, co podbija ceny
Jeszcze kilka lat temu możliwe było znalezienie tanie mieszkania na sprzedaż w Ostrołęce za 3 500–4 500 zł/m². Dziś to przeszłość. Najtańsze oferty zaczynają się od około 7 200 zł/m² i dotyczą mieszkań w starszych budynkach z wielkiej płyty, najczęściej wymagających generalnego remontu.
Co wpływa na tak wysokie ceny? Przede wszystkim struktura podaży. W Ostrołęce dominują oferty mieszkań na rynku wtórnym – ponad 75% wszystkich ogłoszeń sprzedaż mieszkań Ostrołęka dotyczy lokali z drugiej ręki. Nowych inwestycji jest niewiele, a te, które powstają, są z reguły szybko rezerwowane jeszcze na etapie przedsprzedaży.
Po drugie – lokalizacja. Większość mieszkań z drugiej ręki zlokalizowana jest na dobrze rozwiniętych osiedlach, takich jak Centrum, Stacja, Wojciechowice, gdzie dostępność szkół, przedszkoli, sklepów i komunikacji miejskiej podbija wartość nieruchomości. Kupujący są gotowi zapłacić więcej za lokal w atrakcyjnej lokalizacji i z pełną infrastrukturą.
Po trzecie – rosnący popyt na zakup inwestycyjny. Ceny najmu w Ostrołęce wzrosły w ostatnich dwóch latach o blisko 30%, co spowodowało wzmożone zainteresowanie zakupem mieszkań pod wynajem. W efekcie każde mieszkanie o metrażu poniżej 60 m² sprzedaje się bardzo szybko, często w ciągu kilku dni od publikacji ogłoszenia.
Mieszkania z rynku wtórnego w Ostrołęce coraz trudniej kupić w atrakcyjnej cenie
W ostatnich 12 miesiącach ceny mieszkań z rynku wtórnego w Ostrołęce rosły szybciej niż na rynku pierwotnym. Powodem jest ograniczona liczba ofert oraz fakt, że większość mieszkań dostępnych na rynku wtórnym nie wymaga dodatkowych nakładów finansowych – są już urządzone, często po generalnym remoncie, gotowe do zamieszkania lub wynajmu.
Jeśli zapytacie ile za metr mieszkania w Ostrołęce, na rynku wtórnym średnia cena w marcu 2025 roku wynosiła około 7 900 zł/m². Dla porównania, jeszcze w 2022 roku było to około 6 000 zł/m², co oznacza wzrost o ponad 30% w ciągu niespełna trzech lat.
Szczególnie dużym zainteresowaniem cieszą się Mieszkania 3 pokojowe oraz kawalerki. W przypadku tych pierwszych średnia cena za metr kwadratowy to 7 800–8 000 zł, a przeciętne mieszkanie o powierzchni 60 m² kosztuje około 480 000 zł. W segmencie kawalerek ceny sięgają nawet 9 200 zł/m², a niewielkie lokale o powierzchni 30–35 m² sprzedawane są za 280 000–320 000 zł. Kawalerka w Ostrołęce to dziś produkt deficytowy – na portalu Otodom w lutym 2025 roku aktywnych było zaledwie 19 ogłoszeń sprzedaży kawalerek, z czego połowa zniknęła w ciągu tygodnia.
W praktyce oznacza to, że mieszkania na sprzedaż w Ostrołęce w najbardziej pożądanych segmentach sprzedają się niemal natychmiast, a przestrzeń negocjacyjna praktycznie nie istnieje. Sprzedający, znając realia lokalnego rynku, podnoszą ceny, bo wiedzą, że zainteresowanie nie słabnie. W rezultacie atrakcyjnych cenowo ofert praktycznie nie ma – nawet mieszkania wymagające remontu rzadko spadają poniżej 7 000 zł/m².
Wszystkie te czynniki składają się na fakt, że dziś w Ostrołęce nie tylko nie ma tanich mieszkań, ale ich ceny zbliżają się do stawek znanych z większych miast, mimo że skala nowych inwestycji pozostaje niewielka. Kupujący, którzy zwlekają z decyzją, muszą liczyć się z tym, że ceny nadal będą rosły, a znalezienie atrakcyjnego mieszkania w dobrej lokalizacji stanie się coraz trudniejsze.
